Mythos und Rechtslage, mit dem dreigliedrigen Verwirkungstest und vier BVerwG-Entscheidungen
„Das steht doch schon 20 Jahre“: warum Verwirkung gegenüber dem Bauamt nicht greift
Dieser Beitrag richtet sich auch an ein Fachpublikum (Architektinnen, Bauleiter, Fachanwälte). Die Einordnung beruht auf einer Prüfung durch Konrad Richter (Rechtswissenschaft, Staatsexamen (Universität Greifswald)) und ersetzt keine rechtliche Auslegung für den Einzelfall.
Verwirkung erfasst Rechte, nicht Pflichten
Der Satz fällt in fast jeder Beratung zu einem älteren Nebengebäude: Das steht doch schon zwanzig Jahre, und das Bauamt hat nie etwas gesagt. Gemeint ist damit eine Verwirkung – der Untergang einer Rechtsposition, weil ihr Inhaber sie zu lange nicht ausgeübt hat. Der Gedanke ist richtig, er trifft nur die falsche Seite.
Verwirkung ist ein Unterfall von Treu und Glauben und gilt im gesamten öffentlichen Recht. Der 2. Senat des Bundesverwaltungsgerichts hat das 2015 für eine soldatenrechtliche Streitigkeit so formuliert: Der Einwand setze neben dem Zeitablauf voraus, „dass der Inhaber eines materiellen oder prozessualen Anspruchs oder Gestaltungsrechts innerhalb eines längeren Zeitraums unter Verhältnissen untätig geblieben ist, unter denen vernünftigerweise etwas zur Wahrung des Rechts unternommen zu werden pflegt“. Der Begriff setzt also einen Inhaber eines Anspruchs oder eines Gestaltungsrechts voraus.
Genau daran scheitert die Übertragung auf das Bauamt. Dr. Hubertus Schulte Beerbühl, Richter im Ruhestand, bringt es im Deutschen Architekt:innenblatt auf eine knappe Formel: „Das Bauamt hat seine Eingriffsbefugnis nicht verwirkt, denn Eingriffsbefugnisse können gar nicht verwirken. Der Grund dafür ist denkbar einfach: Nur Rechte können verwirken.“ Die Bauaufsichtsbehörde handelt als Ordnungsbehörde und nimmt Aufgaben der Gefahrenabwehr wahr. Sie schreitet nicht ein, weil sie dürfte, sondern weil die Bauordnung es ihr auferlegt. Eine Pflicht endet nicht dadurch, dass sie lange nicht erfüllt worden ist.
Was passives Dulden bedeutet – und was aktive Duldung ändert
Die praktische Folge ist unbequem. Auch ein bewusstes Hinnehmen eines baurechtlich illegalen Zustands, im Fachbeitrag als passives oder faktisches Dulden bezeichnet, hindert die Behörde nicht, eines Tages doch einzuschreiten. Ebenso wenig wächst der Anlage allein durch Zeitablauf ein Bestandsschutz zu, den sie dem Einschreiten entgegenhalten könnte.
Eine Ausnahme gibt es, und sie wird regelmäßig verwechselt. Erklärt die zuständige Behörde in Kenntnis der Illegalität ausdrücklich, dass und unter welchen Voraussetzungen und über welchen Zeitraum sie den Zustand hinnehmen will, kann das Vertrauensschutz begründen. Diese sogenannte aktive Duldung hat mit Verwirkung nichts zu tun – sie ist eine eigene Erklärung der Behörde, kein Rechtsverlust durch Schweigen. Wer sich darauf berufen will, braucht das Schriftstück, nicht die Erinnerung an ein freundliches Telefonat.
Verjährung ist etwas anderes
Hinter der Zwanzig-Jahre-Frage steckt oft die Vorstellung, ein Schwarzbau verjähre wie eine Forderung. Eine Verjährung gibt es, aber sie betrifft einen anderen Gegenstand. § 31 Absatz 1 des Gesetzes über Ordnungswidrigkeiten lautet: „Durch die Verjährung werden die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten und die Anordnung von Nebenfolgen ausgeschlossen.“ Absatz 2 staffelt die Fristen nach dem angedrohten Höchstmaß der Geldbuße: drei Jahre bei mehr als 15 000 Euro, zwei Jahre bei mehr als 2 500 bis 15 000 Euro, ein Jahr bei mehr als 1 000 bis 2 500 Euro und sechs Monate bei den übrigen Ordnungswidrigkeiten. Nach Absatz 3 beginnt sie, sobald die Handlung beendet ist.
Diese Fristen entscheiden darüber, ob ein Bußgeld noch verhängt werden darf. Sie sagen nichts darüber, ob die Anlage stehen bleiben darf. Welche baurechtlichen Verstöße überhaupt bußgeldbewehrt sind und mit welchem Höchstmaß, regelt nicht das Bundesrecht, sondern die jeweilige Landesbauordnung – und dort steht auch die Eingriffsgrundlage für eine Beseitigungsanordnung. Aus einer abgelaufenen Verfolgungsverjährung folgt deshalb kein Schutz des Bauwerks.
Wessen Recht tatsächlich untergehen kann
Verwirken kann in dieser Konstellation nur eine Seite: die Nachbarschaft. Ihr Abwehrrecht ist nach der Darstellung im Deutschen Architekt:innenblatt ein echtes Recht, und echte Rechte verwirken. Voraussetzung ist allerdings, dass es überhaupt besteht – also dass der Zustand rechtswidrig ist und die verletzte Norm auch die Rechte dieses Nachbarn schützen soll. Welche Normen das sind und welche zweite Hürde ein Anspruch auf Einschreiten zusätzlich nehmen muss, behandelt der Artikel zur Nachbarklage gegen ein verfahrensfreies Vorhaben.
Den Maßstab hat der 4. Senat 1991 formuliert und 2018 wörtlich wiederholt. Zur Untätigkeit über einen längeren Zeitraum müssen besondere Umstände hinzutreten, die die späte Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen. Das ist nach dem Beschluss vom 11. September 2018 insbesondere der Fall, wenn der Verpflichtete „infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen würde (Vertrauensgrundlage)“, wenn er „ferner darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand)“ und sich „infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde“. Das dritte Element führt das Deutsche Architekt:innenblatt unter dem Namen Vertrauensbetätigung.
Drei Punkte an dieser Formel werden in der Praxis übersehen. Erstens verlangt sie ein bestimmtes Verhalten des Nachbarn, nicht nur dessen Schweigen; ein bloßes Untätigbleiben genügt nach dem Fachbeitrag in keinem Fall. Zweitens kommt es auf das Vertrauen des Bauherrn an, nicht auf das der Behörde – das hat der Senat 2018 ausdrücklich klargestellt. Drittens ist das Zeitmoment nicht fixiert: Die Verwirkung kann je nach den Verhältnissen des Einzelfalls auch schon vor Ablauf eines Jahres eintreten.
Warum die Vertrauensbetätigung die meisten Fälle entscheidet
Der dritte Schritt scheitert häufig an der Kausalität. Nach dem Deutschen Architekt:innenblatt fehlt es an der erforderlichen Vertrauensbetätigung, wenn der Bauherr nicht wegen der andauernden Untätigkeit des Nachbarn investiert hat, sondern unabhängig davon baulich aktiv geworden ist. Wer ohnehin gebaut hätte, hat kein Vertrauen betätigt, sondern nur gebaut. Dieselbe Linie zeigt der Beschluss von 2018: Das Oberverwaltungsgericht hatte außer der Untätigkeit der Nachbarin kein bestimmtes Verhalten festgestellt, und damit war das Widerspruchsrecht nicht verwirkt.
Dass der Maßstab selbst feststeht, hat der 4. Senat 2014 bestätigt. Die Voraussetzungen für die Verwirkung nachbarlicher Ansprüche auf bauaufsichtsrechtliches Einschreiten seien in seiner Rechtsprechung „hinreichend geklärt“, und ob sie im Einzelfall vorlägen, könne „nicht Gegenstand einer Grundsatzrevision sein“. Für die Beteiligten heißt das: Diese Frage wird vor dem Verwaltungsgericht und dem Oberverwaltungsgericht entschieden, auf der Ebene der Tatsachen.
Was die Nachbarschaft tun muss, um ihr Recht zu behalten
Für die andere Seite ergibt sich daraus eine klare Handlungsanweisung. Ist die Baugenehmigung dem Nachbarn nicht bekanntgegeben worden, läuft zunächst keine Widerspruchsfrist. Ab dem Zeitpunkt, zu dem sich das Vorliegen einer Genehmigung aufdrängen musste – etwa durch den sichtbaren Beginn der Bauausführung –, hat er sich nach dem Beschluss von 2018 jedoch regelmäßig innerhalb eines Jahres über die Genehmigungslage zu informieren. Tut er das, ist die Frist gewahrt. Einen vorsorglichen Widerspruch „ins Blaue hinein“ verlangt der Senat ausdrücklich nicht.
Für die Verwirkung gilt ein eigener Maßstab, und er ist strenger. Regelmäßig wirkt nur die Geltendmachung unmittelbar gegenüber dem Verpflichteten dem Eindruck entgegen, der Berechtigte werde sein Recht nicht mehr ausüben. Eine Beschwerde allein bei der Behörde genügt dafür in der Regel nicht, auch wenn die Behörde je nach den Umständen verpflichtet sein kann, den Bauherrn über eingegangene Einwendungen zu unterrichten. Der amtliche Leitsatz der Entscheidung ordnet zudem das Verhältnis zur Frist: Die Prüfung der Verwirkung des Widerspruchsrechts ist nur veranlasst, wenn die Baugenehmigung nicht schon wegen Versäumung der Widerspruchsfrist bestandskräftig geworden ist.
Verwirkt bleibt verwirkt, auch nach Kauf und Erbfall
Für Erwerber eines Bestandsgebäudes ist eine weitere Aussage des Fachbeitrags wichtig. Abwehrrechte sind grundstücksbezogen: Sie entstehen zugunsten des Grundstücks, gehen zu seinen Lasten unter und verwirken zu seinen Lasten. Ein verwirktes Recht lebt deshalb weder durch Erbfall noch durch Kauf wieder auf – die Rechtsfolgen treffen den Rechtsnachfolger. Ebenso wenig lässt eine nachträgliche Baugenehmigung, die lediglich den vorhandenen Zustand legalisiert, ein verwirktes Abwehrrecht wieder aufleben. Erlaubt sie dagegen auch Erweiterungen oder Änderungen, stellt sich die Frage für den Nachbarn neu, und seine neuen Rechte sind nicht verwirkt.
Diese Grundstücksbezogenheit wirkt in beide Richtungen. Sie schützt den Käufer eines Grundstücks, dessen Nachbar sein Abwehrrecht längst verloren hat. Sie hilft ihm aber nicht gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, denn dort war von vornherein nichts zu verwirken.
Der zivilrechtliche Weg daneben
Neben dem öffentlich-rechtlichen Abwehrrecht gibt es einen zweiten, oft übersehenen Weg: den zivilrechtlichen Beseitigungsanspruch zwischen den Nachbarn selbst. Dass dort andere Einwendungen zur Verfügung stehen, zeigt ein Urteil des Oberlandesgerichts München vom 22. Juni 1993 zu einer Grenzgarage, deren mittlere Traufhöhe das damals nach Art. 7 Absatz 5 der Bayerischen Bauordnung zulässige Maß überschritt. Der Beklagte berief sich dort auf Verjährung und auf Verwirkung; das Gericht hat beides geprüft und beides verneint. Der Fall belegt für diesen Artikel nur einen Punkt, und nur diesen: Im Zivilrechtsweg sind Verjährung und Verwirkung zwei getrennte Einwendungen, während gegenüber der Bauaufsichtsbehörde keine von beiden greift. Die Entscheidung liegt öffentlich nur in verkürzter Fassung vor und wird deshalb hier als Sekundärquelle geführt.
Was das für eine alte Anlage im Bestand heißt
Die nüchterne Folgerung lautet: Zeit ist kein Argument gegenüber dem Bauamt. Sie kann die Nachbarschaft entwaffnen, und das ist nicht wenig, denn ohne Nachbarbeschwerde erfährt eine Behörde von einem verfahrensfreien Bauwerk oft gar nichts. Rechtssicherheit entsteht daraus jedoch nicht. Welche Instrumente der Bauaufsicht trotz Verfahrensfreiheit offenstehen und woran drei geprüfte Fälle gescheitert sind, zeigt der Artikel zur Rückbauanordnung trotz Verfahrensfreiheit. Dass der Bestandsschutz einer Anlage mit ihrem Abriss endet und nicht etwa durch ihr Alter wächst, behandelt der Beitrag zum verlorenen Bestandsschutz beim Abriss.
Belastbar wird eine Altlage deshalb nur auf einem Weg: über die Prüfung, ob sich die Anlage nach heutigem Recht genehmigen lässt. Alles andere bleibt die Hoffnung, dass niemand fragt.
| Verbreitete Annahme | Geprüfte Rechtslage | Beleg |
|---|---|---|
| Nach vielen Jahren hat das Bauamt sein Recht zum Einschreiten verwirkt. | Die Bauaufsichtsbehörde übt kein Recht aus, sondern erfüllt eine ihr auferlegte Pflicht. Pflichten verwirken nicht. | Deutsches Architekt:innenblatt, Dr. Hubertus Schulte Beerbühl, Richter a. D. |
| Ein Schwarzbau verjährt wie eine Forderung. | Verjährung nach § 31 OWiG schließt nur die Verfolgung einer Ordnungswidrigkeit aus. Über die bauaufsichtliche Eingriffsbefugnis sagt die Vorschrift nichts. | § 31 OWiG (Bundesrecht) |
| Jahrelanges Wegsehen der Behörde schafft Vertrauensschutz. | Bloßes passives Dulden hindert die Behörde nicht, später einzuschreiten. Nur eine ausdrückliche Erklärung in Kenntnis der Illegalität, eine sogenannte aktive Duldung, kann Vertrauensschutz vermitteln – und das ist keine Verwirkung. | Deutsches Architekt:innenblatt |
| Durch bloßen Zeitablauf entsteht Bestandsschutz. | Allein durch Zeitablauf erwirbt eine Anlage keinen Bestandsschutz, der dem Einschreiten entgegengehalten werden könnte. | Deutsches Architekt:innenblatt |
| Wenn überhaupt jemand ein Recht verliert, dann die Behörde. | Verwirken kann nur das Abwehrrecht des Nachbarn, und nur unter drei Voraussetzungen, die alle vorliegen müssen. | BVerwG, 4 B 34.18, Randnummer 15, unter Bezug auf 4 C 4.89 |
| Wer das Grundstück kauft oder erbt, fängt rechtlich neu an. | Abwehrrechte sind grundstücksbezogen. Ein verwirktes Recht lebt durch Erbfall oder Kauf nicht wieder auf. | Deutsches Architekt:innenblatt |
Ablauf in der Praxis
- Den Genehmigungsstatus klären, bevor Sie über Fristen nachdenken
Fragen Sie bei der Bauaufsichtsbehörde die Bauakte des Grundstücks ab und prüfen Sie, ob für die Anlage eine Genehmigung vorliegt, ob sie verfahrensfrei errichtet werden durfte und ob der Bau von einer erteilten Genehmigung abweicht. Ohne diesen Befund lässt sich keine der weiteren Fragen beantworten.
- Passive von aktiver Duldung unterscheiden
Prüfen Sie, ob die Behörde jemals schriftlich erklärt hat, unter welchen Voraussetzungen und für welchen Zeitraum sie den Zustand hinnimmt. Nur eine solche ausdrückliche Erklärung in Kenntnis der Illegalität kann nach der im Deutschen Architekt:innenblatt dargestellten Rechtsprechung Vertrauensschutz vermitteln. Jahrelanges Schweigen allein genügt nicht.
- Die Nachbarseite getrennt bewerten
Ob ein Nachbar sein Abwehrrecht verwirkt hat, ist eine andere Frage als die nach der Befugnis der Behörde. Entscheidend ist, ob ein bestimmtes Verhalten des Nachbarn vorlag, ob Sie darauf tatsächlich vertraut und daraufhin investiert haben. Halten Sie Belege für diese Investitionen und ihren zeitlichen Zusammenhang bereit.
- Die Legalisierung prüfen statt auf Zeit zu setzen
Weil die Eingriffsbefugnis nicht durch Zeitablauf endet, bleibt die nachträgliche Genehmigung der belastbarere Weg. Lassen Sie prüfen, ob die Anlage nach heutigem Recht genehmigungsfähig ist oder durch einen Teilrückbau genehmigungsfähig würde.
Bundesverwaltungsgericht, 4. Senat, 16. Mai 1991 – 4 C 4.89
- Sachverhalt
- Streit um das Abwehrrecht eines Nachbarn gegen ein Bauvorhaben und um die Frage, nach welcher Zeit und unter welchen Umständen dieses Recht wegen Untätigkeit untergeht.
- Entscheidung
- Der Senat hat den bis heute maßgeblichen Maßstab formuliert: Zur Untätigkeit über einen längeren Zeitraum müssen besondere Umstände hinzutreten, die die späte Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen. Erforderlich sind Vertrauensgrundlage, Vertrauenstatbestand und eine darauf aufbauende Einrichtung, die dem Bauherrn bei später Durchsetzung einen unzumutbaren Nachteil brächte. Verwirkung kann je nach Einzelfall auch schon vor Ablauf eines Jahres eintreten.
- Lehre für die eigene Planung
- Der Zeitablauf allein entscheidet nichts. Wer sich auf Verwirkung berufen will, muss das Verhalten der Gegenseite benennen, auf das er vertraut hat.
Der Volltext dieses Urteils ist auf bverwg.de nicht veröffentlicht. Geprüft wurde seine wörtliche Wiedergabe durch den 4. Senat selbst im Beschluss vom 11.09.2018 – 4 B 34.18, Randnummern 5, 14, 15 und 17; der verlinkte Nachweis führt dorthin. Amtliche Fundstelle des Urteils nach Angabe des Senats: Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 102 (S. 65 ff.), ferner BRS 52 Nr. 218.
Bundesverwaltungsgericht, 4. Senat, 11. September 2018 – 4 B 34.18
- Sachverhalt
- Eine Nachbarin wandte sich gegen eine Baugenehmigung vom 04.07.2008 für einen Stall einer Putenmastanlage, die ihr nie bekanntgegeben worden war. Die Bauarbeiten begannen 2009. Am 28.10.2009 beantragte sie Akteneinsicht und beschwerte sich über Immissionen, Einsicht erhielt sie am 01.11.2010, ihr Widerspruch ging am 24.11.2010 ein. Der Bauherr hielt Widerspruch und Klage für verspätet und verwirkt.
- Planungsfehler
- Der Bauherr stützte sich darauf, dass er bis zum förmlichen Widerspruch nichts von Einwänden wusste. Das Schreiben der Nachbarin war jedoch bei der Behörde eingegangen, und die Jahresfrist zur Information über die Genehmigungslage war damit gewahrt.
- Entscheidung
- Die Nichtzulassungsbeschwerde des Bauherrn ist zurückgewiesen worden. Weder war der Widerspruch verfristet noch verwirkt: Das Oberverwaltungsgericht hatte außer der Untätigkeit kein bestimmtes Verhalten der Nachbarin festgestellt, auf das der Bauherr hätte vertrauen dürfen. Der Senat stellte zugleich klar, dass es auf das Vertrauen des Bauherrn ankommt, nicht auf das der Behörde, und dass regelmäßig nur die Geltendmachung unmittelbar gegenüber dem Bauherrn dem Eindruck entgegenwirkt, das Recht werde nicht mehr ausgeübt.
- Lehre für die eigene Planung
- Für Bauherren: Das Schweigen der Nachbarschaft begründet für sich kein Vertrauen. Für Nachbarn: Ab dem Zeitpunkt, zu dem sich eine Baugenehmigung aufdrängen muss, besteht in der Regel eine Jahresfrist, sich über die Genehmigungslage zu informieren. Einen Widerspruch auf Verdacht verlangt der Senat ausdrücklich nicht.
Bundesverwaltungsgericht, 4. Senat, 5. September 2014 – 4 B 35.14
- Sachverhalt
- Nachbarn verlangten bauaufsichtsrechtliches Einschreiten gegen rechtswidrige Bauten und wollten im Revisionsverfahren klären lassen, ob ein Bauherr überhaupt schutzwürdiges Vertrauen erwerben kann, wenn er sich selbst treuwidrig verhalten hat.
- Entscheidung
- Die Beschwerde der Nachbarn ist zurückgewiesen worden. Ein treuwidriges Verhalten der Bauherrenseite hatte das Oberverwaltungsgericht nicht festgestellt. Unabhängig davon seien die Voraussetzungen für die Verwirkung nachbarlicher Ansprüche auf bauaufsichtsrechtliches Einschreiten in der Rechtsprechung des Senats hinreichend geklärt; ob sie im Einzelfall vorliegen, sei keine Frage für eine Grundsatzrevision.
- Lehre für die eigene Planung
- Der Maßstab steht fest, die Anwendung bleibt Tatsachenfrage. Wer Verwirkung geltend macht oder abwehren will, gewinnt vor dem Verwaltungsgericht und dem Oberverwaltungsgericht, nicht über eine Grundsatzfrage in Leipzig.
Bundesverwaltungsgericht, 2. Senat, 23. Dezember 2015 – 2 B 40.14
- Sachverhalt
- Ein Soldat wandte sich gegen die Bildung einer Referenzgruppe für seine Laufbahnnachzeichnung. Das Berufungsgericht hatte seine Rüge unter anderem deshalb zurückgewiesen, weil sie verwirkt sei.
- Entscheidung
- Der Senat hat die Beschwerde zurückgewiesen und bestätigt, dass der Rechtsgedanke der Verwirkung als Unterfall von Treu und Glauben im gesamten öffentlichen Recht gilt. Vorausgesetzt sind der Zeitablauf und eine Untätigkeit unter Verhältnissen, unter denen vernünftigerweise etwas zur Wahrung des Rechts unternommen zu werden pflegt.
- Lehre für die eigene Planung
- Verwirkung ist keine Besonderheit des Baurechts, sondern ein allgemeiner Grundsatz. Genau deshalb erfasst sie nur Rechte und Ansprüche, nicht die Pflichten einer Behörde.
Diese Entscheidung stammt aus dem Soldaten- und Beamtenrecht, nicht aus dem Baurecht. Sie belegt hier allein den allgemeinen Verwirkungsgedanken im öffentlichen Recht und keine baurechtliche Aussage.
Häufige Fragen
- Verjährt ein Schwarzbau nach 20 oder 30 Jahren?
- Die Frage vermischt zwei getrennte Dinge. § 31 OWiG regelt allein die Verfolgungsverjährung bei Ordnungswidrigkeiten und staffelt die Fristen nach dem angedrohten Höchstmaß der Geldbuße: drei Jahre bei mehr als 15 000 Euro, zwei Jahre bei mehr als 2 500 bis 15 000 Euro, ein Jahr bei mehr als 1 000 bis 2 500 Euro, sechs Monate bei den übrigen. Läuft eine solche Frist ab, endet nur die Ahndung des Verstoßes. Über die Befugnis der Bauaufsichtsbehörde, gegen die Anlage selbst vorzugehen, sagt die Vorschrift nichts. Welche baurechtlichen Verstöße mit welchem Höchstmaß bewehrt sind, steht in der jeweiligen Landesbauordnung.
- Kann das Bauamt sein Recht zum Einschreiten verwirken?
- Nach der Darstellung von Dr. Hubertus Schulte Beerbühl, Richter a. D., im Deutschen Architekt:innenblatt nicht: Eingriffsbefugnisse können gar nicht verwirken, weil nur Rechte verwirken. Die Bauaufsichtsbehörde schreitet als Ordnungsbehörde nicht aufgrund eines eigenen Rechts ein, sondern aufgrund einer ihr durch die Bauordnung auferlegten Pflicht. Eine Pflicht endet nicht dadurch, dass sie längere Zeit nicht wahrgenommen worden ist.
- Welche drei Voraussetzungen hat die Verwirkung?
- Das Bundesverwaltungsgericht nennt im Beschluss vom 11.09.2018 – 4 B 34.18 neben der Untätigkeit über einen längeren Zeitraum drei Elemente: Der Bauherr musste aufgrund eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen dürfen, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend macht (Vertrauensgrundlage); er musste darauf tatsächlich vertraut haben (Vertrauenstatbestand); und er musste sich daraufhin so eingerichtet haben, dass ihm die späte Durchsetzung einen unzumutbaren Nachteil brächte. Das Deutsche Architekt:innenblatt bezeichnet das dritte Element als Vertrauensbetätigung. Alle drei müssen gleichzeitig vorliegen.
- Reicht es, wenn der Nachbar sich beim Bauamt beschwert?
- Für die Fristwahrung kann das genügen, für die Abwehr der Verwirkung in der Regel nicht. Der 4. Senat hat 2018 festgehalten, dass regelmäßig nur die Geltendmachung des Rechts unmittelbar gegenüber dem Verpflichteten – also dem Bauherrn – dem Eindruck ausreichend entgegenwirkt, der Berechtigte werde sein Recht nicht mehr geltend machen. Je nach den Umständen kann die Behörde allerdings verpflichtet sein, den Bauherrn über die bei ihr erhobenen Einwendungen zu unterrichten.
- Gibt es eine feste Frist, nach der ein Nachbarrecht verwirkt ist?
- Nein. Nach dem Beschluss vom 11.09.2018 kann die Verwirkung je nach den besonderen Verhältnissen im Einzelfall auch schon vor Ablauf eines Jahres eintreten. Das Deutsche Architekt:innenblatt hält zugleich fest, dass die Überlegungsfrist jedenfalls nicht kürzer ist als die gesetzliche Widerspruchs- oder Klagefrist von einem Monat, sondern deutlich länger, und dass es feste Regeln nicht gibt. Der 4. Senat hat 2014 bestätigt, dass die Anwendung des Maßstabs eine Frage des Einzelfalls bleibt.
- Lebt ein verwirktes Abwehrrecht wieder auf, wenn ich das Grundstück verkaufe?
- Nein. Nach der Darstellung im Deutschen Architekt:innenblatt sind Abwehrrechte grundstücksbezogen: Sie entstehen zugunsten des Grundstücks, gehen zu seinen Lasten unter und verwirken zu seinen Lasten. Ein verwirktes Recht lebt deshalb weder durch einen Erbfall noch durch einen Kauf wieder auf. Dasselbe gilt im Grundsatz, wenn eine nachträgliche Baugenehmigung lediglich den vorhandenen Zustand legalisiert; werden damit aber Erweiterungen oder Änderungen erlaubt, stellt sich die Frage für den Nachbarn neu.
Nützlicher nächster Schritt Glossar: Was ein Schwarzbau ist — Der Glossareintrag „Schwarzbau“ liefert die Begriffsdefinition, die dieser Artikel voraussetzt, ohne sie zu wiederholen. Dieser Artikel behandelt nicht den Begriff, sondern die Frage, wessen Rechtsposition durch Zeitablauf untergeht.
Siehe auch
- Rückbauanordnung trotz „verfahrensfrei“: drei Urteile, in denen das Bauamt abreißen ließ
- Kann der Nachbar gegen ein verfahrensfreies Vorhaben klagen? Was ein Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten verlangt
- Bestandsschutz verloren: Warum der Abriss von Garage oder Schuppen teurer werden kann als der Neubau
- Genehmigungsfreistellung ist keine Verfahrensfreiheit
Quellen und Belege
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BVerwG, Beschluss vom 11.09.2018 – 4 B 34.18
„Die Verwirkung eines Rechts setzt außer der Untätigkeit des Berechtigten während eines längeren Zeitraums voraus, dass besondere Umstände hinzutreten, welche die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen. Das ist insbesondere der Fall, wenn der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen würde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete ferner darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand) und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde."
Volltext auf bverwg.de direkt abgerufen und vollständig gelesen. 4. Senat; Vorinstanzen VG Schwerin vom 31.01.2013 (2 A 1167/11) und OVG Greifswald vom 07.03.2018 (3 LB 79/13). Das Zitat steht in Randnummer 15 und gibt den Maßstab des Senatsurteils vom 16.05.1991 – 4 C 4.89 (Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 102 S. 66 f.) wieder. Amtlicher Leitsatz: „Die Prüfung, ob das verfahrensrechtliche Recht zum Widerspruch gegen eine einem Dritten erteilte Baugenehmigung verwirkt ist, kann nur veranlasst sein, wenn die Baugenehmigung nicht schon wegen Versäumung der Widerspruchsfrist bestandskräftig geworden ist.“ Diese Entscheidung ist zugleich der geprüfte Beleg für den Inhalt des Urteils vom 16.05.1991, dessen Volltext auf bverwg.de nicht veröffentlicht ist.
-
BVerwG, Beschluss vom 05.09.2014 – 4 B 35.14
„Unabhängig davon sind die Voraussetzungen für die Verwirkung nachbarlicher Ansprüche auf bauaufsichtsrechtliches Einschreiten in der Rechtsprechung des Senats hinreichend geklärt. [...] Ob die Voraussetzungen im Einzelfall gegeben sind, kann nicht Gegenstand einer Grundsatzrevision sein."
Volltext auf bverwg.de direkt abgerufen und vollständig gelesen. 4. Senat; Vorinstanzen VG Neustadt an der Weinstraße vom 09.04.2013 (5 K 271/12.NW) und OVG Koblenz vom 09.04.2014 (8 A 11183/13). Die Nichtzulassungsbeschwerde der klagenden Nachbarn ist zurückgewiesen worden. Das Oberverwaltungsgericht hatte kein treuwidriges Verhalten der Bauherrenseite festgestellt. Der Senat verweist auf seine Beschlüsse vom 11.02.1997 (4 B 10.97), 08.01.1997 (4 B 228.96), 13.08.1996 (4 B 135.96) und 18.03.1988 (4 B 50.88).
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BVerwG, Beschluss vom 23.12.2015 – 2 B 40.14
„Der Rechtsgedanke der Verwirkung als Unterfall des Grundsatzes von Treu und Glauben ist auch im öffentlichen Recht einschließlich des öffentlichen Dienstrechts anwendbar. Dieser Einwand setzt neben dem Zeitablauf voraus, dass der Inhaber eines materiellen oder prozessualen Anspruchs oder Gestaltungsrechts innerhalb eines längeren Zeitraums unter Verhältnissen untätig geblieben ist, unter denen vernünftigerweise etwas zur Wahrung des Rechts unternommen zu werden pflegt. Erst dadurch wird eine Situation geschaffen, auf die der jeweilige Gegner vertrauen, sich einstellen und einrichten darf."
Volltext auf bverwg.de direkt abgerufen und vollständig gelesen. Wichtige Einordnung: Die Entscheidung stammt vom 2. Senat und betrifft das Soldaten- und Beamtenrecht (Laufbahnnachzeichnung, Bildung einer Referenzgruppe), nicht das Baurecht; Vorinstanz ist das OVG Rheinland-Pfalz vom 21.02.2014. Sie wird in diesem Artikel ausschließlich für den allgemeinen, rechtsgebietsübergreifenden Verwirkungsgedanken herangezogen, nicht für eine baurechtliche Aussage.
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Baurecht falsch verstanden: Was bedeutet Verwirkung?
„Das Bauamt hat seine Eingriffsbefugnis nicht verwirkt, denn Eingriffsbefugnisse können gar nicht verwirken. Der Grund dafür ist denkbar einfach: Nur Rechte können verwirken."
Vollständiger Beitragstext direkt abgerufen und gelesen, veröffentlicht am 21.07.2021. Fachpublizistische Darstellung eines Richters im Ruhestand, kein Normtext und keine Gerichtsentscheidung; sie wird hier für die dogmatische Einordnung und für die Benennung der drei Vertrauenselemente verwendet, nicht als eigenständige Rechtsquelle. Der Beitrag nennt als Belege dieselben vier BVerwG-Entscheidungen, die dieser Artikel unabhängig geprüft hat. Weitere übernommene Aussagen: Abgrenzung von passiver und aktiver Duldung, Grundstücksbezogenheit der Abwehrrechte und das Ausbleiben eines Wiederauflebens nach nachträglicher Legalisierung.
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§ 31 OWiG – Verfolgungsverjährung
„Durch die Verjährung werden die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten und die Anordnung von Nebenfolgen ausgeschlossen."
Normtext direkt abgerufen und gelesen. Absatz 2 staffelt die Verjährungsfristen nach dem angedrohten Höchstmaß der Geldbuße: drei Jahre bei mehr als 15 000 Euro, zwei Jahre bei mehr als 2 500 bis 15 000 Euro, ein Jahr bei mehr als 1 000 bis 2 500 Euro, sechs Monate bei den übrigen Ordnungswidrigkeiten. Nach Absatz 3 beginnt die Verjährung, sobald die Handlung beendet ist. Welche baurechtlichen Verstöße mit welchem Höchstmaß bewehrt sind, regelt nicht das OWiG, sondern die jeweilige Landesbauordnung; dieser Artikel nennt deshalb bewusst keine landesrechtliche Zahl.
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Schwarzbau – Ansprüche des Nachbarn (OLG München, Urteil vom 22.06.1993 – 25 U 6426/91)
„Der Anspruch der Klägerin ist weder verjährt noch verwirkt."
Seite direkt abgerufen und gelesen. Die Entscheidung ist dort ausdrücklich als „Urteil verkürzt“ wiedergegeben, also nicht im amtlichen Volltext; sie wird deshalb als Sekundärquelle geführt. Inhalt: zivilrechtlicher quasinegatorischer Beseitigungsanspruch zwischen Nachbarn wegen einer Grenzgarage, die die damals nach Art. 7 Abs. 5 BayBO zulässige mittlere Traufhöhe von 2,75 Metern überschritt; Vorinstanz LG München II (3 O 3294/89). Dieser Artikel nutzt die Entscheidung allein als Beleg dafür, dass im Zivilrechtsweg Verjährung und Verwirkung zwei getrennte Einwendungen sind, und nicht für eine Aussage zum öffentlich-rechtlichen Einschreiten.
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„Als Schwarzbau gilt eine bauliche Anlage, die ohne die erforderliche Genehmigung oder abweichend von ihr errichtet wurde."
Glossarseite direkt abgerufen; der Eintrag „Schwarzbau“ besteht und liefert die Begriffsdefinition, auf die dieser Artikel aufsetzt. Zugleich das Ziel des externen Querverweises.